Alte noutati
Scurta Prezentare S&R ACCOUNTING LEADER SRL
S & R Accounting Leader SRL - scurtă prezentare -   S&R Accounting Leader SRL este o companie de audit și contabilitate înfiinţată în anul 2006 în București, România. Societatea es
 
Regimul microintreprinderilor - colaborare cu TVR 1
In perioada 22-25 aprilie 2014, in emisiunea "Opinii fiscale" difuzata pe TVR1, a fost invitat Rapcencu Cristian care a prezentat cateva aspecte referitoare la regimul microintreprinderilor. Puteti viziona materialele video accesand link-urile de mai
     
Cercel Radulescu Vasile
"Am achizitionat lucrarea -Ghidul practic pentru vanzare marfa sub pret- si in sfarsit m-am lamurit si am primit si toate argumentele sintetizate cu exemple practice, in asa fel incat acum sunt sigur de faptul ca incadrez operatiunea corect."
Dan Demetrescu
"Colaborez cu firma inca de la infiintare. Faptul ca inca imi sunt contabili, este o referinta suficienta."
Liana Popescu
"Am ales abonementul de consultanta si sunt foarte linistita ca noutatile imi sunt explicate pe fiecare speta in parte."
Bratu Gabi
"Ghidul privind microintreprinderile e un material deosebit, care m-a "luminat in multe privinte". Am gasit in el raspunsurile la toate intrebarile mele. Faceti o treaba deosebita. Va multumesc"
Ana Maria Nanca
"Ghidul privind microintreprinderile mi-a fost foarte util in intelegerea aplicarii noutatilor fiscale. Acesta trateaza toate aspectele care ridica semne de intrebare in ceea ce priveste impozitul pe veniturile microintreprinderilor."
Maria Grigorescu
"Am un PFA si cu ajutorul S&R am inteles destule privind impozitele, incat sa iau cele mai bune decizii. Multumesc."
Renea Marius
"Am parcurs materialul "Tratamentul contabil si fiscal aferent creantelor neincasate" trimis de dumneavoastra si sunt foarte multumit de modul de prezentare si in special de exemplele prezentate deoarece am reusit sa imi regasesc o serie de probleme pe care nu reusisem sa le rezolv .
Va multumesc pe aceasta cale pentru acest material si totodata pentru Newsletter-ele pe care le primesc cu modificarile legislative."

Regimul TVA la vanzarea terenurilor si constructiilor

Share via

Regimul TVA la vânzarea terenurilor şi a construcţiilor

 În conţinutul acestui material vom prezenta aspecte referitoare la regimul de taxare în cazul vânzărilor de terenuri şi construcţii, precum şi cota de TVA pe care ar trebui să o utilizaţi, în cazul în care operaţiunea realizată intră în sfera de impozitare a TVA.

1. Regimul TVA la vânzarea terenurilor

La cedarea unui teren, trebuie să fiţi atenţi în ce măsură operaţiunea pe care o veţi realiza intră în sfera de impozitare a TVA. Conform Codului fiscal (art.141, alin. 2, lit. f), livrarea de terenuri construibile nu reprezintă o operaţiune scutită de TVA.

Terenul construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care pot fi executate construcţii, conform cadrului legal în vigoare. Calificarea unui teren ca fiind construibil sau cu altă destinaţie, la momentul vânzării sale, rezultă din certificatul de urbanism. Ar trebui ca de fiecare dată când cedaţi un teren care intră în categoria celor scutite de TVA să solicitaţi drept document justificativ acest certificat de urbanism, pentru a evita orice alte discuţii neplăcute cu ocazia unei inspecţii fiscale.

Conform Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul (art 29, alin 1), certificatul de urbanism reprezintă actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare sau a altor operaţiuni imobiliare. În certificatul de urbanism se menţionează în mod obligatoriu scopul eliberării acestuia. În cazul vânzării sau cumpărării de imobile, certificatul de urbanism cuprinde informaţii privind consecinţele urbanistice ale operaţiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism fiind în acest caz facultativă.

Certificatul de urbanism cuprinde elemente cu privire la:

-         regimul juridic al imobilului;

-         regimul economic al imobilului; şi

-         regimul tehnic al imobilului.

 Atunci când achiziţionaţi terenuri (construibile sau neconstruibile) de la o persoană fizică ce realizează astfel de tranzacţii în mod ocazional, nu vă puteţi deduce TVA din moment ce vânzătorul nu este înregistrat în scopuri de TVA. Dacă terenul astfel achiziţionat este construibil, la o eventuală vânzare a acestuia, sunteţi obligaţi să colectaţi TVA, chiar dacă nu v-aţi dedus TVA la achiziţia lui.

 

Exemplu:

În data de 23 iunie 2012, entitatea Leader a achiziţionat de la o persoană fizică un teren intravilan construibil în suprafaţă de 800 mp, la costul de achiziţie de 300.000 lei. Datorită lipsei de lichidităţi, în data de 18 august 2012, entitatea decide să vândă terenul unui terţ la preţul de vânzare de 500.000 lei, TVA 24%.

Prezentaţi înregistrările contabile efectuate de entitatea Leader.

 

Entitatea Leader va efectua următoarele înregistrări contabile:

-         achiziţia terenului la costul de 300.000 lei (23 iunie 2012):

 

300.000 lei

2111

„Terenuri”

=

404

„Furnizori de imobilizări”

sau

462

„Creditori diverşi”

300.000 lei

 

-         vânzarea terenului la preţul de vânzare de 500.000 lei (18 august 2012):

 

620.000 lei

461

„Debitori diverşi”

=

7583

„Venituri din vânzarea activelor şi alte operaţii de capital”

4427

„TVA colectată”

500.000 lei

 

 

 

120.000 lei

 

-         scoaterea din gestiune a terenului la costul de 300.000 lei (18 august 2012):

 

300.000 lei

6583

„Cheltuieli privind activele cedate şi alte operaţii de capital”

=

2111

„Terenuri”

300.000 lei

 

Astfel, chiar dacă entitatea nu şi-a dedus TVA la achiziţia terenului, aceasta trebuie să colecteze şi să vireze la bugetul de stat TVA de 120.000 lei în urma vânzării activului.

 

În practică, vă puteţi întâlni şi cu următoarea situaţie. Achiziţionaţi fără TVA un teren care nu este construibil, iar ulterior acesta este încadrat de autorităţile locale în categoria celor construibile. Şi de această dată, chiar dacă nu v-aţi dedus TVA la achiziţie, trebuie să colectaţi TVA la vânzarea terenului.

 

Exemplu:

În data de 4 mai 2012, entitatea Leader a achiziţionat de la entitatea Barsin un teren extravilan agricol în suprafaţă de 5.000 mp, la costul de achiziţie de 200.000 lei. Ulterior, în data de 26 septembrie 2012, autorităţile locale au încadrat terenul în categoria celor construibile.

În data de 11 noiembrie 2012, entitatea Leader vinde unui terţ 1.000 mp la preţul de vânzare de 300.000 lei, TVA 24%, costul parcelei fiind de 40.000 lei.

Prezentaţi înregistrările contabile efectuate de entitatea Leader.

 

Entitatea Leader va efectua următoarele înregistrări contabile:

-         achiziţia terenului la costul de 200.000 lei (4 mai 2012):

 

200.000 lei

2111

„Terenuri”

=

404

„Furnizori de imobilizări”

sau

462

„Creditori diverşi”

200.000 lei

 

-         vânzarea terenului la preţul de vânzare de 300.000 lei (11 noiembrie 2012):

 

372.000 lei

461

„Debitori diverşi”

=

7583

„Venituri din vânzarea activelor şi alte operaţii de capital”

4427

„TVA colectată”

300.000 lei

 

 

 

72.000 lei

 

-         scoaterea din gestiune a terenului la costul de 40.000 lei (11 noiembrie 2012):

 

40.000 lei

6583

„Cheltuieli privind activele cedate şi alte operaţii de capital”

=

2111

„Terenuri”

40.000 lei

 

Chiar dacă entitatea Leader nu şi-a dedus TVA la achiziţia terenului, aceasta trebuie să colecteze şi să vireze la bugetul de stat TVA de 72.000 lei în urma vânzării activului.

 

În situaţia în care vindeţi un teren pe care se află o construcţie, ulterior cedării construcţiei sau independent de livrarea acesteia, se consideră că are loc livrarea unui teren construibil şi se aplică TVA, indiferent de cine deţine titlul de proprietate al construcţiei.

Dacă o construcţie şi terenul pe care este ridicată aceasta formează un singur corp funciar, identificat printr-un singur număr cadastral, atunci se apelează la un expert independent care trebuie să emită un raport de expertiză. Astfel, vă puteţi afla în una din următoarele situaţii:

-         construcţia va urma regimul terenului pe care este edificată, dacă valoarea acesteia este mai mică decât valoarea terenului;

-         terenul pe care a fost ridicată construcţia urmează regimul construcţiei, dacă valoarea acestuia este mai mică decât valoarea construcţiei; sau

-         dacă terenul şi construcţia au valori egale, regimul corpului funciar va fi stabilit în funcţie de bunul imobil cu suprafaţa cea mai mare, în cazul construcţiei ţinând cont de suprafaţa construită desfăşurată.

Aceste prevederi nu se aplică atunci când livraţi un teren pe care se află o construcţie a cărei demolare a început înainte de livrare şi a fost asumată de vânzător. Astfel de operaţiuni de livrare şi de demolare formează o operaţiune unică în ceea ce priveşte TVA, având ca obiect livrarea unui teren şi nu a construcţiei existente şi a terenului pe care se află aceasta, indiferent de stadiul lucrărilor de demolare a construcţiei în momentul livrării efective a terenului. Există şi o hotărâre a Curţii Europene de Justiţie în acest sens (cauza C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV împotrivaStaatssecretaris van Financiën).

 

2. Regimul TVA la vânzarea construcţiilor

Ca şi în cazul terenurilor, şi în cazul cedării unei construcţii, se pune problema dacă operaţiunea pe care o veţi realiza intră în sfera de impozitare a TVA. Codul fiscal (art.141, alin. 2, lit. f) prevede că livrarea de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care acestea sunt construite reprezintă o operaţiune scutită de TVA. Însă, trebuie să parcurgeţi cu atenţie prevederile fiscale aplicabile, deoarece această scutire nu se aplică în cazul tuturor construcţiilor. Astfel, scutirea nu se aplică în cazul livrării construcţiilor noi sau a părţilor de construcţii noi.

Pentru a aplica tratamentul corespunzător din punct de vedere al TVA, este bine să cunoaşteţi o serie de definiţii. Astfel, construcţia reprezintă orice structură fixată în sau pe pământ.

O construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată sau  parte transformată a unei construcţii, în situaţia în care costul transformării se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei sau a părţii din construcţie, aşa cum reiese dintr-un raport de expertiză, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării. Livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta este acea livrare efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării. Astfel, dacă aţi definitivat lucrările şi aţi recepţionat o construcţie în cursul anului 2012, livrările efectuate în anii 2012 şi 2013 intră în sfera de impozitare a TVA deoarece construcţia este considerată nouă, iar pentru livrările efectuate începând cu anul 2014 se poate aplica scutirea de TVA.

Data primei ocupări este data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a construcţiei sau a unei părţi din construcţie. În cazul unei construcţii realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia construcţia sau partea din construcţie este înregistrată în evidenţele contabile drept imobilizare corporală. Dacă vindeţi o construcţie înainte de data primei ocupări, se consideră că aţi livrat o construcţie nouă şi trebuie să colectaţi TVA.

Data primei utilizări este folosită în cazul construcţiilor care au suferit transformări de natura celor prezentat mai sus. Prin data primei utilizări se înţelege data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a lucrărilor de transformare a construcţiei în cauză sau a unei părţi a construcţiei. În cazul lucrărilor de transformare în regie proprie a unei construcţii sau a unei părţi din construcţie, data primei utilizări a bunului după transformare este data documentului pe baza căruia este majorată valoarea construcţiei sau a unei părţi din construcţie cu valoarea transformării respective.

Atenţie! Dacă la vânzarea unei construcţii aţi optat pentru scutirea de TVA şi aţi avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a TVA aferente achiziţiei sau construcţiei bunului respectiv, veţi ajusta TVA dedusă, dacă bunul se mai află în cadrul perioadei de ajustare. Nu este corect ca pe toată perioadă în care aţi executat lucrări de construcţii să vă deduceţi TVA la materiale sau la diverse servicii primite de la terţi în legătură cu imobilul, iar la cedarea acestuia să nu colectaţi TVA.

 

Exemplu:

În data de 9 august 2009, entitatea Leader a început lucrările de construcţie în regie proprie a unui imobil de locuinţe. Pe lângă manopera aferentă, aceasta a achiziţionat materiale şi servicii de la terţi pentru care şi-a dedus TVA la nivelul sumei de 400.000 lei. În data de 27 aprilie 2011, entitatea a încheiat procesul verbal de recepţie finală a lucrărilor.

Entitatea vinde 3 apartamente pentru care se cunosc următoarele informaţii:

 

Nr apartament

Data vânzării

Preţ de vânzare

TVA

1

10 septembrie 2011

200.000 lei

0 lei

2

27 august 2012

230.000 lei

55.200 lei

3

11 iunie 2013

300.000 lei

0 lei

 

Stabiliţi dacă entitatea Leader a procedat corect, din punct de vedere al TVA.

 

Conform Codului fiscal, entitatea Leader poate aplica scutirea de TVA pentru vânzările de locuinţe efectuate dupa data de 1 ianuarie 2013. Însă, în aceste cazuri, ar trebui să îşi ajusteze TVA pe care şi-a dedus-o. Iată cum se prezintă situaţia pe fiecare apartament în parte.

Apartament 1:

Având în vedere că recepţia clădirii a fost efectuată în aprilie 2011, entitatea este obligată ca pentru toate vânzările de locuinţe efectuate în anii 2011 şi 2012 să colecteze TVA. Astfel, dacă entitatea nu corectează eroarea făcută, la o eventuală inspecţie fiscală i se va imputa TVA necolectată, plus dobânda şi penalităţile aferente.

 

Apartament 2:

În acest caz, entitatea a procedat corect. Construcţia este clasificată ca fiind nouă, ceea ce înseamnă că nu se poate aplica scutirea de TVA.

 

Apartament 3:

Ţinând cont că livrarea este efectuată după data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări, entitatea poate aplica scutirea de TVA. În această situaţie, trebuie ajustată TVA dedusă aferentă construirii acestui apartament. Înregistrarea contabilă ar fi:

 

-         ajustarea TVA aferentă costului de producţie (11 iunie 2013):

 

X lei

635

„Cheltuieli cu alte impozite, taxe şi vărsăminte asimilate”

=

4426

„TVA deductibilă”

X lei

 

Nu sunteţi obligaţi ca la livrarea unui bun imobil sau a unei părţi a acestuia să aplicaţi scutirea de TVA. Aceasta este o facilitate de care puteţi dispune. Orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea acestor operaţiuni pe baza unei notificări depuse la organele fiscale competente în care trebuie să precizaţi bunurile imobile pentru care doriţi să aplicaţi TVA. Apoi, pentru ca beneficiarul (cumpărătorul) să îşi poată deduce TVA, trebuie să îi transmiteţi şi acestuia o copie după notificarea depusă.

Share via
Comentarii
  Nume   *
  E-mail   *
  Mesaj   *
  Cod
securitate
  * captcha image
Alina gHERGU
2014-08-02 10:33
 
 
 

"Daca am vandut in regim scutire si am ajustat tva-ul , trebuie sa fac si 635=4426 - DAR 635 ESTE DEDUCTIBIL SAU NU LA CALCULUL IMPOZITULUI PE PROFIT?"